Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung


Kann ein Immobilieneigentümer eine in seinem Eigentum stehende Wohnung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und vermieten, kann die Finanzverwaltung vom Fehlen der sog. Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen. So hat der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil entschieden. Der Kläger in dem entschiedenen Verfahren erwarb 1993 eine Eigentumswohnung. Das gesamte Gebäude befand sich aufgrund eines Sanierungsstaus bereits seit 1993 in einem völlig desolaten und maroden Zustand.

Die Wohnung des Klägers stand seit 1999 durchgängig leer. Im Jahr 1999 hatte die Eigentümergemeinschaft die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten beschlossen. Aufgrund von ungeklärten Eigentümerverhältnissen, der fehlenden Bereitschaft der Eigentümer und eines Untreuefalls der Hausverwaltung konnte die Sanierung nicht weitergeführt werden. Im Jahr 2008 beauftragte der Kläger einen Makler mit der Vermietung der Wohnung. Der Makler teilte 2012 mit, dass alle Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, aufgrund des Gesamtzustands der Anlage und der nicht abgeschlossenen Sanierung gescheitert seien. Der Kläger erklärte in den Streitjahren 2006 bis 2010 insgesamt negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Werbungskostenüberschüsse). Das Finanzamt setzte für die Streitjahre 2006 bis 2009 Einkommensteuer ohne die Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung fest. Die BFH-Richter stellten in ihrer Entscheidung darauf ab, dass schon nach sechs Jahren des Leerstands wegen der feh­lenden Mitwirkung der anderen Eigentümer die Unmöglich­keit der Vermietbarkeit feststand.

Auch die seitens der Haus­verwaltungen und Makler vorgenommenen Vermietungsbe­mühungen wurden als nicht ernsthaft und nachhaltig einge­stuft, da sie aufgrund des Zustands der Wohnung ins Leere laufen mussten. Die Richter haben des Weiteren darauf abgestellt, dass der Kläger offenbar nicht in der Lage gewesen ist, eine Vermietung des Objekts zu erreichen. Denn zum Erreichen dieses Ziels war der Kläger auf die anderen Miteigentümer angewiesen, deren tatsächliche und finanzielle Mitwirkung in den Streitjahren nicht vorlag. Damit einem nicht Gleiches widerfährt, sollte man sich vor dem Kauf einer älteren Eigentumswoh­nung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen besorgen. So könnte man zum Beispiel rechtzeitig Differenzen zwi­schen den Eigentümern oder den Sanierungsbedarf erken­nen.