Ferienwohnung und Steuern | Worauf Sie bei der Besteuerung von Ferienimmobilien achten sollten

Die Sommerferien stehen hierzulande an und viele überlegen sich auch heute noch, ob nicht die Anschaffung einer Ferienwohnung sinnvoll sein kann. Hierzu ein kurzer steuerlicher Überblick.

Wie wird eine Ferienwohnung versteuert?

Je nach Nutzungsart der Ferienwohnung fallen unterschiedliche Steuern an. Wer seine Ferienwohnung vermietet, kann einige Kosten steuerlich geltend machen. Ausschließlich selbst genutzte Ferienimmobilien gelten als Liebhaberei und können nicht steuerlich abgesetzt werden.

In der Regel ist die Vermietung einer Ferienwohnung keine gewerbliche Betätigung. Gleicht die Organisation der Ferienimmobilie jedoch einem Beherbergungsbetrieb und befindet sich die Wohnung beispielsweise in einer Ferienwohnanlage, kann für die Immobilie eine Gewerbesteuer anfallen. Diese müssen Vermieter ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 Euro zahlen. Die Gewerbesteuer wird von der Gemeinde erhoben, in der Ihre Ferienwohnung als Gewerbe gemeldet ist. Liegt der Gewinn unterhalb dieser Freibetragsgrenze, reicht es, die Einkünfte in der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Kapitalgesellschaften haben keinen Anspruch auf diesen Freibetrag.

Wenn Sie eine oder mehrere Ferienwohnungen als Kapitalanlage erwerben möchten, müssen Sie prüfen, ob Ihre Einkünfte innerhalb des Freibetrags liegen oder diesen überschreiten.

Ist die Vermietung von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig?

Wird die Ferienwohnung kurzzeitig an wechselnde Feriengäste vermietet, fällt eine Umsatzsteuer an. Liegt der jährliche Brutto-Umsatz jedoch unter 22.000 Euro, entfällt die Umsatzsteuer.

Der allgemeine Steuersatz beträgt 19%. Für die Vermietung einer Ferienwohnung beträgt die Umsatzsteuer 7%, denn laut Umsatzsteuergesetz gilt hierfür der ermäßigte Steuersatz.

Anders als bei der Einkommenssteuer wird die Umsatzsteuer nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter getragen. Der Vermieter muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Was lässt sich alles bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen?

Wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich oder überwiegend vermieten, können Sie Werbungskosten und verschiedene laufende Kosten steuerlich absetzen, wie zum Beispiel Nebenkosten, Reparaturen, Vermarktungskosten, Grundsteuer und Gebäudeversicherung.

Das Finanzamt erkennt die Gewinnerzielungsabsicht zweifelsfrei an, wenn

• die jährliche Vermietungsdauer der Ferienimmobilie nicht deutlich unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegt (minus 25%).
• Sie als Steuerpflichtiger einen Vermittler mit der Vermietung beauftragen und die Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen ist.
• sich die Ferienwohnung im eigenen Wohnhaus befindet und Sie nachweisen können, dass Ihr Eigenheim über genug Platz für Besuch verfügt.

Eigennutzung der Ferienwohnung: Zweitwohnsitzsteuer

Wenn die Eigennutzung der Ferienwohnung im Vordergrund steht, gelten andere steuerliche Rahmenbedingungen. Nutzen Sie die Zweitwohnung oder das Ferienhaus für sich selbst, müssen Sie in einigen Städten und Gemeinden eine Zweitwohnsitzsteuer entrichten. Diese örtliche Aufwandsteuer erhebt direkt die jeweilige Kommune und sie kann selbst bestimmen, wie hoch der Steuersatz ist. Als Berechnungsgrundlage dient in der Regel die Jahresnettokaltmiete.

Tipp: Informieren Sie sich am besten vor dem Erwerb einer Zweitwohnung bei der Gemeinde oder der Stadt, ob und wieviel Zweitwohnungssteuer Sie zahlen müssen.